종부세?.. 종합부동산세에 대해

'물량 3년의 법칙' 이라는게 있습니다. 물량이 많은해가 3년 연속이면 주택 가격이 하락하고 2년 정도면 약보합으로 끝난다는 이론입니다.

광주는 2019년과 2020년 물량이 좀 있었습니다. 그래서 2018년에 강하게 상승을 하고 그 뒤 2년은 보합을 보였습니다. 일부 신축 단지는 피가 올랐지만 수완지구 같은 경우에는 몇 천 정도 조정을 보였습니다. 그리고 작년 하반기 부터 다시 상승을 하고 있습니다. 만약 올해도 물량이 1.2만 세대 이상 이었다면 작년 하반기에 상승도 없었을 겁니다.

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여긴 경기도 안산입니다. 전체적으로 물량이 많지 않았음에도 2018년부터 이어지는 3년치 물량이 상당했습니다. 그래서 계속 하락이었고 작년부터 조금씩 반등에 성공했습니다. 그래서 어느정도의 물량이 몇년에 걸쳐 있는지는 상당히 중요합니다.

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요즘 톡방마다 종부세 얘기로 꽃을 피우고 있습니다. 작년대비 10배 이상 많이 나오신 분들도 있고, 법인으로 몰빵하신 분들 중에는 3억 정도 나오신 분들도 있고 기업형으로 하시는 분들은 수십억이 나온 분들도 있습니다.

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아마도,

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종부세가 3억 정도 나오신 분들은 올해와 내년까지는 그런대로 버티며 내실만할겁니다. 하지만 내후년까지 3년 연속 지금처럼 종부세를 내신다면 아마도 실익이 별로 없을 확률이 높습니다. 여기에 거래 절벽이나 약보합 기간이 길어진다면 그 데미지는 더 크게 느껴지실겁니다.

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종부세는 주택하고 토지에 대해 납부하는 보유세입니다. 대상은 6.1.현재 대상 부동산을 소유하고 있는 개인이나 법인입니다. 토지분은 종합합산토지와 별도합산 토지로 나뉘는데 토지에 대해 종부세를 내는 분들은 그리 많지 않습니다. 문제는 주택종부세입니다.

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과세표준

 

세율

종부세는 개인별로 부과하는 세금이라 부부공동명의로 해서 공시가격을 절반으로 나누면 됩니다. 그리고 개인은 법인에 비해 비교적 세율이 낮기때문에 개인으로 나온 종부세는 그냥 내시면 됩니다.

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문제는 법인입니다. 법인 종부세가 3억 정도 나왔다는건 공시가격으로 하면 43억 정도가 된다는 의미이며 공시가격 4억짜리 아파트가 10채 정도 있다는 의미입니다. 공시가격 4억이면 시세는 7-8억정도 합니다.

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그럼 최근 몇 년사이 아파트 가격이 2배정도 올랐다고 보면 저 법인의 시세차익은 40억 정도 됩니다. 그중에 종부세 3억원을 내는거라 이렇게 보면 그리 크게 느껴지지 않을수도 있습니다.

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하지만 법인세까지 계산해보면 얘기가 약간 달라집니다.

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법인세는 2억이 넘어가면 세율이 22%가 됩니다. 추가과세는 20%입니다. 누진공제는 2천만원입니다. 그래서 가령 40억을 한해에 모두 팔면 17.578억을 법인세로 내야합니다. 남는게 22억쯤 됩니다. 여기에 종부세 종부세 납부하고 재산세 납부하고 기타 경비까지 감안하면 노력이나 시세 상승에 비해 그리 크다고 할수없습니다.

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오히려 4억에 분양받은 아파트가 9억이나 12억이 되서 이걸로 몇 번 비과세 갈아타기를 하는 경우가 오히려 더 실속면에서 나을수도 있습니다. 법인으로 여러채를 하면 많은 세금을 내면서도 좋은 소리를 못듣지만 비과세 갈아타기를 잘하면 실수요라는 명분도 있고 실리도 챙길수있습니다. 아마도 그래서 똘똘한 한채가 트랜드가 되었을겁니다.

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그렇다면, 이 종부세를 어떻게 해야 할까요?

내년에는 정권이 바뀌던 바뀌지 않던 올해 제도가 유지될 확률이 높습니다. 정권이 안 바뀌면 국토보유세를 신설한다고 해도 기존 종부세 대상자들은 국토보유세에서도 자금줄이 됩니다. 국토보유세가 전 국토에 세금을 부과해 이를 전국민에게 N분의 1로 다시 나누어 준다(기본소득)는것인데, 그렇게 보면 토지를 가지고 있는 사람은 금액이 적든 많든 세금을 내게 됩니다. 그런데 토지를 조금 가지고 있는 사람은 세금을 조금내고 기본소득은 더 많이 받게 되고 토지가 많은 사람은 세금을 더 많이 내고 기본소득은 조금 받게 됩니다. 그래서 그걸 추정해보면 전국민의 15% 정도에 있는 분이 경계가 됩니다. 즉 상위 15%인 사람들은 받는 기본소득보다 더 많은 국토보유세를 내야하고 상위 15%에 포함되지 않는 분들은 내는 세금보다 더 많은 기본소득을 받게 됩니다. 이렇게 계산해보면 기본소득으로 돌아가는 금액이 20만원 전후가 된다고 합니다. 그렇다면 지금 종부세 대상자들은 국토보유세가 신설되도 그 금액은 크게 다르지 않을것이며, 만약 정권이 바뀐다고해도 절차상의 문제로 내년에도 확실히 부담이 줄어든다고 보기 힘들수도 있습니다. 그래서 종부세에 대한 대비를 미리 하시는게 좋아보입니다.

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1.

법인으로 많은 기축을 보유하고 있는 분들은 종부세 회피라도 하십시요.

종부세는 기축이 대상입니다. 그리고 대부분의 법인이 다주택이라 과세표준의 7.2%를 바로 납부해야 합니다. 기본공제가 없어져서 거의 직격타입니다. 가령 시세 8억원인 아파트는 공시가격이 4억 정도일것이고 여기에 공정시장가액 비율 95%를 계산하면 3.8억입니다. 여기에 7.2%를 계산하면 2,736만원입니다. 이 한채에서 연간 2,736만원의 종부세를 내야합니다. 재산세는 별도이구요. 물론 이 법인이 이 아파트 한채만 가지고 있으면 종부세율이 3.6%이지만 대부분 법인은 7.2% 구간에 걸립겁니다. 그래서 이런 법인, 특히 종부세가 1억 이상 나오는 법인들은 아파트를 신탁함으로써 종부세를 회피하는것도 나쁘지 않다고 봅니다. 그렇게 하면 종부세를 거의 절반으로 줄일 수 있습니다.

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2.

분양권은 반드시 한도까지 보유하십시요.

종부세는 기축이 그 대상입니다. 기축이라는게 건물의 모습을 갖춘 아파트가 대상입니다. 분양권은 그 형태가 없는지라 재산세도 종부세도 납부하지 않습니다. 그래서 보유세 부담에서만 보면 확실히 좋은 투자처입니다. 물론 양도소득세가 올라서 매력이 예전만 못하지만 그래도 주택으로 되는 시기를 지연시켜주면서 시세 상승은 누릴수있는 상품이라 여전히 그 가치는 인정받고 있습니다. 요즘은 세대당 2건까지 허그 보증이 가능하니 분양권 2개 이상은 반드시 보유하는게 낫습니다.

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3.

법인에 오피스텔도 포함하는게 좋습니다.

물론, 주거용오피스텔로 사용하면 종부세 대상이지만, 오피스로 사용하면 종부세 대상이 아닙니다. 그래서 오피스텔도 잘 활용하시면 좋습니다. 요즘 유행인 지산도 같은 맥락입니다. 예전 아파트형 공장이 요즘 지식산업센터이고 줄여서 지산이라고 합니다. 지산도 잘 고민해보면 좋은 대안이 될수있습니다. 하지만 시장 분위기가 꺽이면 아파트보다 빨리 영향을 받는지라 그 비중과 위치 선택에 신중하셔야 합니다.

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4.

그럼에도 역시 재개발입니다.

요즘 최고의 상품은 재개발입니다. 재개발은 보통 빌라 물건을 사서 조합원이 되면 그 공시가격이 매우 낮습니다. 매매가 2억원인 빌라를 사면 공시가격이 1억 언저리입니다. 하지만 프리미엄은 최고 10억원 이상입니다. 서울의 재개발 구역을 보면 감평 1억인데 피는 10억인 구역들이 상당합니다. 이런곳은 관처 전이면 공시가 1억 언저리가 종부세 과표가 되고, 이마저 개인이라면 기본공제 6억원안에 들어오게 됩니다. 재개발 프리미엄에는 종부세가 부과되지 않습니다.

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역시 관처가 나면 토지로 변해 재산세가 좀 많이 나오기는 하지만 기축 종부세에 비하면 애교수준입니다. 그래서 재개발에도 상당부분 분산해야 합니다. 물론 위에서 언급한 종부세 3억인 법인이 여러 상품에 적절히 투자하고 3억원의 종부세가 나온다면 덜 하지만, 다른 상품말고 기축만 너무 많이 가지고 있다면 상품 구성을 다시한번 검토해 볼 필요가 있습니다.

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5.

토지는 종부세로부터 안전합니다.

토지도 종부세 대상이긴 합니다만 토지로 종부세를 내는 사람은 그리 많지 않습니다. 아마도 토지 종부세 대상이 주택 종부세의 10분의 1정도 수준일겁니다. 그래서 토지에도 일부 분산하면 재산세나 종부세 면에서 훨씬 자유로울 수 있습니다. 서울의 땅이나 역세권 준공업지 등에 투자하는것도 결국엔 땅에 투자하는거라 비슷한 맥락이 될수있습니다.